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1993年“全国物业管理专家研讨会”回顾
发布时间:2011-07-11     发布员:admin     点击率:3740

在中国物业管理行业的发展史上,1993年在广州、深圳召开的“全国物业管理专家研讨会”是一次影响巨大的会议。这次会议系统地回答了“什么是物业管理”、“中国要不要搞物业管理”、“中国应该搞什么样的物业管理”等三个问题,被后来的研究者尊称为行业发展历程中的“遵义会议”。作为此次会议的亲历者,18年前的往事,仍然历历在目。

会议召开的背景

任何新生事物的成长都要经过磨砺,三十年来,物业管理行业一直在坎坷路上向前迈步。上世纪80年代初,这个行业还未被社会所认识,更谈不上被社会大众所接受了。起步阶段,也只是在局部地区进行尝试和试验,而且试验的范围也只局限于对“新建住宅小区”。当时,什么是物业?物业管理的内容包括有哪些?管理的方法及模式应如何推行?管理的费用应从何而来?这些问题都没有答案和定论,一切都需要反复地论证和探索。当年,一批有识之士,以敢为人先和开拓进取的创新精神,对探索具有中国社会主义特色的物业管理进行了不懈的探索和实践。国家建设部、广东省建委、广州市建委、广州市房管局等政府主管部门,适时把握广东是改革开放前沿阵地的机遇,引领及培育了这个新生行业。

自1978年中共十一届三中全会决定改革开放后,中国南方城市深圳、广州率先在房地产行业引进外资合作建设住宅商品房,并率先提出了商品房出售后要有物业管理跟上的理念。以1979年10月广州市第一宗引进外资合作兴建的东湖新村为例,开发建设的合作合同就规定必须要有物业管理,当时开发建设的商品房在香港出售,在香港与购房者签订售楼合同时,就明文承诺要有这项服务。当年在兴建广州东湖新村小区的同时,就结合广州的实际筹组了物业管理团队——“东湖新村管理处”,并制订了屋村管理细则等相关制度。当时房地产市场处于萌芽阶段,建设部当时预见到,在计划经济年代,房屋产权是公有制占主导,房屋及其设备、设施均由房管部门管理并承担责任。随着房屋的商品化和产权的多元化,对房屋管理的体制进行改革是必然的。因此,建设部从上世纪80年代开始,会同广东省建委对广州、深圳两地的商品房管理模式进行了广泛调研。在此转型期,建设部于1989年底和1990年先后在大庆市、沈阳市召开了沿海城市房地产经营管理的经验交流会。1990年6月,建设部在沈阳组织召开了小区管理的工作会议,会议重点听取了深圳“怡景小区”以及广州“东湖新村”和“五羊小区”就如何运用市场化的经济手段,由企业进行经营和管理的运作经验。

沈阳会议后,建设部决定,在部分条件比较成熟的城市对不同管理模式的小区进行管理试点,试点小区最后确定为28个,广州市的“五羊小区”是当年的试点之一,并约定两年后,按当年颁布的标准进行统一验收。

1992年9月,建设部对全国28个试点小区统一进行现场考评,由广州东华实业公司实施专业化管理的广州“五羊小区”以得分第一的成绩获得建设部颁发的“全国模范文明住宅小区”证书。

1993年1月7日至9日,建设部在北京召开了总结表彰大会,广州的“五羊小区”被正式授予了全国模范文明小区的称号。表彰会结束后,广州的“五羊小区”和其它受到表彰的小区一样,引起了国内和港澳地区同行的关注,全国各地同行纷纷前来参观、考察、学习。

会议的主要内容

1993年3月26日至30日,在北京召开的总结表彰大会闭幕后,建设部又不失时机,先后在广州、深圳召开了为期五天的“全国物业管理专家研讨会”。来自北京、上海、天津、沈阳、大庆、哈尔滨、牡丹江、无锡、常州、成都、深圳、广州等城市和广东省部分地区的代表云集在一起。

会议由建设部房地产业司原副司长谢家瑾女士主持。在此次会议上,谢家瑾提出了三个问题供与会代表讨论:“什么是物业管理”,“中国要不要搞物业管理”,“中国应该搞什么样的物业管理”。在讨论中,北派专家坚持用“房产管理”的称谓,而南派专家坚持认为“物业管理”的名称更有益于和以往的房产管理体制区分开来。深圳市住宅局物业监管处副处长杜志文在会议上介绍了深圳的经验,有效地回答了什么是“物业管理”,“如何搞好物业管理”的问题。

在这次会议上,时任建设部房地产业司副司长的谢家瑾做了重要讲话。她说,目前开展的物业管理已经取得了成果。广州五羊新村管理得井井有条,为住户提供了很好的居住环境。国家建设部领导去深圳莲花二村参观后说,住到这么好的环境,花一些钱也乐意。这次会议就是为了实际感受深圳、广州等地小区的管理,探讨物业管理和小区管理问题,研究怎样向前推进。会议开得非常好,交流了情况、经验,交流了论文,进行了研究探讨。建设部房地产业司还要作专门研究,希望同志们继续深入探讨,写出文章。

谢家瑾特意强调,物业是指各类有价值和使用价值的房屋、附属设施、相关的场地,可以是整个小区的物业,也可以是单幢商业大厦、写字楼。物业管理应是对物业的维修、保养、经营和对使用人的多方面服务,使物业发挥最大的使用效益和经济效益。用房地产管理的名词也没有错,但过去的房地产管理是封闭型、行政型,福利化色彩太浓厚,制约了它的发展,必须解脱出来,从观念上、体制上、机制上适应市场经济,实现向经营型物业管理的转变。物业管理的范围比房地产管理更广,包括提供各种便民服务,效果也更好,应积极推广,促使其健康发展。物业管理的方向是社会化、专业化,实行经营型的管理模式。我们不是马上就要达到这个理想境界,但要积极地向这个方向发展,有步骤地逐步达到。

谢家瑾最后强调,物业管理会出现激烈的竞争,通过竞争不断提高,竞争可以使住户、用户得到最大的便利,没有竞争就没有发展。同时,推行物业管理要注意几个问题:一是要进一步转变观念,不能抱着旧观念,要有勇气去认识,去转变,这一点十分重要;二是在新旧体制转换中,从易入手,积极探索,解决各种存在问题;三是抓立法,一定要给物业管理应有的法律地位。最后,会议对以“专业化、社会化、企业化、经营型模式”开展物业管理取得了共识,物业管理的发展方向得到了明确。

会议的影响

1993年3月26日至30日的“全国物业管理专家研讨会”结束后,国家建设部很快又于1993年6月6日联合国家民政部在北京召开了“全国首届街道城市管理工作研讨会”。全国各地共100多位街道办事处的负责人出席了此次盛会,无疑是为物业管理行业提供、搭建了向社会宣传、推介的广泛平台。

1994年3月23日,建设部又以部33号令的形式颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。《城市新建住宅小区管理办法》的第四条明确规定:“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理”。自此,中国首部有关“物业管理”的行政法规诞生,确立了物业管理行业的法律地位,为逐步建立健全物业管理行业的法律法规体系打下了坚实的基础。建设部33号令可以说是把1993年3月26日至30日的“全国物业管理专家研讨会”的会议成果以行政法规的形式明确下来。此后,全国各地的物业管理公司如雨后春笋般成立起来,物业管理行业进入了一个蓬勃发展的新阶段。

在这里,我们应该着重一提的是,现任中国物业管理协会会长的谢家瑾女士,在物业管理行业改革发展的三十年过程当中,特别在处于发展关键阶段的第二个十年到现在,她为这个行业呕心沥血、辛勤耕耘,不愧是中国物业管理行业的播种者和育苗人,是中国物业管理行业的舵手和精神领袖。